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Adquirir un departamento en la Ciudad de México representa una de las decisiones financieras más importantes que una persona puede tomar, especialmente si hablamos de inmuebles con un valor superior a los 4 millones de pesos. Para muchos, hacerlo en solitario o en pareja —aunque no estén casados legalmente— puede cambiar completamente el tipo de crédito hipotecario al que pueden acceder y, por ende, la estrategia financiera para alcanzar este objetivo.
Pero antes de hablar sobre qué tipo de crédito te conviene más, hagamos un repaso del contexto actual del mercado inmobiliario en la capital.
Costo promedio de un departamento en CDMX
De acuerdo con datos del portal inmobiliario Inmuebles24 y la Sociedad Hipotecaria Federal, el precio promedio por metro cuadrado de vivienda en la Ciudad de México se ubica en alrededor de $42,000 a $47,000 MXN por m². Esto significa que un departamento de 90 m² —considerado de tamaño medio en zonas céntricas— tiene un precio de entre $3.7 y $4.2 millones de pesos, dependiendo de la alcaldía y de si es nuevo o usado.
En zonas como Benito Juárez, Miguel Hidalgo, Cuauhtémoc o Coyoacán, los precios fácilmente superan los $50,000 por metro cuadrado, lo que hace común encontrar departamentos por arriba de los 4 millones de pesos, especialmente si se busca buena ubicación, seguridad y plusvalía.
¿Qué tipo de crédito te conviene si el inmueble cuesta más de 4 millones?
Si compras como persona soltera: crédito bancario tradicional
Cuando se trata de inmuebles de este valor, lo más viable suele ser un crédito bancario, ya que los programas de vivienda social como Infonavit o Fovissste tienen topes de crédito que rara vez alcanzan montos tan elevados.
Los bancos pueden ofrecerte:
Créditos de hasta el 90% del valor del inmueble.
Plazos de 5 a 20 años.
Tasas fijas desde el 8% anual (aunque pueden variar según el perfil crediticio).
Pagos anticipados sin penalización en muchos casos.
Un ejemplo: si el departamento cuesta $4.5 millones, el banco podría prestarte hasta $4 millones, siempre que tus ingresos sean suficientes para cubrir la mensualidad. En este rango de precio, lo recomendable es contar con al menos el 20% del valor como enganche, además de un 5-8% para cubrir gastos notariales, avalúo y seguros.
💡 Tip extra: si cotizas en el IMSS y tienes saldo en tu Subcuenta de Vivienda, puedes usarlo como respaldo a través del esquema «Apoyo Infonavit», aunque el crédito como tal lo otorgue el banco.
Si compras en pareja (sin estar casados): crédito mancomunado bancario
Muchas instituciones financieras permiten que dos personas no casadas —amigos, familiares, parejas en unión libre— combinen sus ingresos y soliciten un crédito mancomunado. Esta es una excelente opción para:
Acceder a un monto mayor de crédito.
Dividir la carga financiera.
Comprar un mejor inmueble juntos.
Por ejemplo, si cada persona gana $40,000 mensuales, podrían acceder a un crédito conjunto de hasta $6 millones o más, dependiendo de su historial crediticio.
En este caso, ambos aparecen como propietarios del inmueble y deudores del crédito, lo que también implica compartir responsabilidad en los pagos. Algunos bancos permiten establecer convenios privados para definir qué pasa en caso de separación o desacuerdos.
Tipos de tasas de interés: ¿fija, variable o mixta?
Uno de los aspectos más importantes al momento de elegir un crédito es el tipo de tasa de interés, ya que esta determinará cuánto pagarás en total.
| Tipo de tasa | Descripción | Ventajas | Desventajas | Ideal para… |
|---|---|---|---|---|
| 🔒 Tasa fija | El porcentaje de interés se mantiene igual durante todo el plazo del crédito. | – Pagos estables- Sin sorpresas- Facilita planeación financiera | – Puede iniciar más alta que otras tasas | Quienes buscan estabilidad y tienen presupuesto fijo |
| 📉 Tasa variable | Cambia según un índice de referencia (como la TIIE). | – Puede iniciar con tasa baja- Potencial ahorro si bajan los intereses | – Riesgo de alzas- Pagos pueden volverse impredecibles | Créditos a corto plazo o con tolerancia al riesgo |
| 🔄 Tasa mixta | Fija por los primeros años; después se vuelve variable. | – Estabilidad inicial- Posibilidad de ahorrar si bajan tasas a futuro | – Incertidumbre después del periodo fijo- Riesgo a largo plazo | Quienes planean refinanciar o pagar antes del cambio de tasa |
En general, para créditos mayores a 4 millones y plazos largos, la tasa fija suele ser la más recomendable, especialmente si valoras la tranquilidad financiera.
¿Qué tan común es comprar con crédito hipotecario?
Según datos de la Encuesta Nacional de Vivienda 2020 elaborada por el INEGI, cerca del 38% de las viviendas adquiridas en zonas urbanas se compraron con algún tipo de crédito hipotecario, siendo los bancos y el Infonavit los principales otorgantes.
En las zonas metropolitanas, el porcentaje es incluso mayor. De acuerdo con datos de la Asociación de Bancos de México (ABM), al cierre de 2024 se colocaron más de 130,000 nuevos créditos hipotecarios, con un crecimiento moderado pero constante desde la pandemia.
Además, el crédito promedio otorgado por los bancos en 2024 fue de alrededor de $1.7 millones de pesos, lo que indica que los inmuebles más caros —como los de más de $4 millones— requieren perfiles más sólidos o combinaciones de ingreso (como los créditos en pareja).
Otros factores a considerar
Historial crediticio sólido: entre mejor tu score en Buró, mejores condiciones puedes negociar.
Capacidad de pago: se recomienda no destinar más del 30% de tus ingresos netos a la hipoteca.
Comparar el CAT (Costo Anual Total): este incluye no solo intereses, sino comisiones y seguros.
Además, es fundamental considerar los seguros que vienen con tu crédito (vida, desempleo, daños) y planear con anticipación el enganche y gastos notariales, que para un departamento de $4.5 millones podrían superar el millón de pesos entre ambos conceptos.
¿Qué debes revisar antes de firmar tu crédito hipotecario?
Antes de comprometerte con una institución financiera, es vital revisar estos aspectos clave:
CAT (Costo Anual Total): refleja el costo real del crédito, incluyendo comisiones, intereses, seguros y otros cargos. No te guíes solo por la tasa de interés.
Comisiones por apertura o pagos anticipados: algunos bancos cobran por abrir el crédito o penalizan si adelantas pagos. Elige aquellos que permiten pagos sin penalización.
Seguros incluidos: revisa qué coberturas trae el crédito (vida, daños al inmueble, desempleo). Asegúrate de entender los términos y cuándo aplican.
Condiciones de pago y mensualidades: verifica cuánto pagarás mes a mes y si puedes hacer aportaciones extraordinarias para reducir el plazo o el monto.
Cláusulas de incumplimiento: conoce qué pasa si por alguna razón te atrasas en los pagos. Evita contratos con penalizaciones excesivas.
Tiempo de respuesta y aprobación: algunos bancos son más ágiles que otros. Si tienes urgencia, este es un factor relevante.
Validez del avalúo y enganche: asegúrate de que el inmueble cumpla con los requisitos del banco y ten claro cuánto debes aportar como enganche desde el inicio.
Nuestro consejo:
Comprar un departamento de más de 4 millones de pesos en la CDMX sí es posible, incluso si eres soltero/a o si planeas hacerlo en pareja sin estar casados. Lo importante es elegir el tipo de crédito que mejor se ajuste a tu situación financiera, evaluar tus ingresos con realismo, comparar opciones entre instituciones bancarias y contar con un plan de ahorro para enganche y gastos iniciales.
Ya sea que decidas hacerlo solo o acompañado, recuerda que contar con un buen asesor hipotecario puede marcar la diferencia entre una hipoteca que te dé tranquilidad y una que se vuelva una carga. Y sobre todo: toma decisiones informadas, compara y planea a largo plazo.
