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Una de las confusiones más comunes al momento de comprar vivienda es pensar que, si el banco aprueba un crédito hipotecario, automáticamente cubrirá el 100% del valor del inmueble.
Y no es así.
Lo que realmente determina cuánto pone el banco sobre la mesa es el aforo crediticio.
Y entenderlo puede ser la diferencia entre comprar con estrategia o llevarte una sorpresa financiera.
¿Qué es realmente el aforo crediticio?
El aforo es el porcentaje del valor total de una propiedad que el banco está dispuesto a financiarte.
No es el monto total del departamento.
No es lo que tú quieres pagar.
No es el precio publicado.
Es un porcentaje.
En México, ese porcentaje suele oscilar entre el 70% y 90% del valor del inmueble, dependiendo de:
Tu perfil financiero
Historial en Buró de Crédito
Nivel de ingresos
Edad
Tipo de propiedad
Política del banco
Es decir: el banco nunca asume el 100% del riesgo.
Caso práctico: crédito aprobado por $3.2 MDP con 80% de aforo
Supongamos que el banco te aprueba:
💰 Monto de crédito: $3,200,000 MXN
📊 Aforo: 80%
Esto significa que el banco solo está dispuesto a financiar el 80% del valor de la propiedad.
Entonces hagamos números:
Si $3,200,000 representan el 80%, el valor máximo de propiedad que puedes comprar sería aproximadamente:
$4,000,000 MXN
Porque:
3,200,000 ÷ 0.80 = 4,000,000
En ese escenario, tú tendrías que aportar el 20% restante:
$800,000 MXN de enganche, más gastos notariales e impuestos.
Ahora, llevémoslo al caso real: Landmark San Ángel
Tomemos como ejemplo una unidad en Landmark San Ángel, donde el precio mínimo ronda los $3,600,000 MXN.
La persona quiere comprar esa unidad específica.
Veamos cómo se vería la operación:
📍 Precio del departamento: $3,600,000 MXN
🏦 Crédito aprobado: $3,200,000 MXN
📊 Aforo: 80%
Pero aquí viene el punto importante:
El banco solo financiará el 80% del valor del inmueble.
El 80% de $3,600,000 es:
$2,880,000 MXN
Eso significa que, aunque tengas una aprobación de hasta $3.2 millones, para esta propiedad en específico el banco solo te prestará:
👉 $2,880,000 MXN
Y tú deberás cubrir la diferencia:
$720,000 MXN de enganche
Y eso sin considerar:
Gastos de escrituración (aprox. 6%–8%)
Avalúo
Derechos de registro
Impuestos
Honorarios notariales
En una operación de $3.6 millones, los gastos adicionales podrían sumar entre $220,000 y $280,000 MXN adicionales.
Es decir, podrías necesitar cerca de $950,000 a $1,000,000 MXN líquidos para cerrar la operación con tranquilidad.
El error más común
Muchos compradores ven esto:
“Me aprobaron $3.2 millones.”
Y asumen que pueden usar todo ese monto en cualquier propiedad por debajo de esa cifra.
Pero el crédito se calcula sobre el porcentaje autorizado (aforo) aplicado al valor del inmueble o al avalúo —el que resulte menor.
Eso cambia completamente la estrategia.
Entonces, ¿puedo comprar el departamento de $3.6 MDP?
Sí, pero necesitas:
✔ Tener al menos $720,000 de enganche
✔ Contar con recursos adicionales para gastos
✔ Confirmar que el avalúo no salga por debajo del precio de compra
✔ Evaluar si la mensualidad es cómoda para tu flujo financiero
El hecho de que te aprueben $3.2 millones no significa que el banco pagará $3.2 millones en cualquier escenario.
Conclusión
El aforo crediticio es el verdadero número que define tu capacidad de compra.
No es el monto aprobado.
No es el precio publicado.
Es el porcentaje que el banco financia sobre el valor real del inmueble.
Si estás considerando una unidad en Landmark San Ángel desde $3.6 millones, necesitas entender perfectamente cuánto financia el banco y cuánto debes aportar tú.
Porque comprar bien no empieza con la emoción.
Empieza con estrategia financiera.
