El proceso de escrituración en la compra de inmuebles

Proceso de escrituración en Preventa

El proceso de escrituración en la compra de inmuebles en preventa en la Ciudad de México tiene particularidades, ya que se adquiere una propiedad que aún no está construida o terminada. Aquí te detallo los pasos principales:

Firma del contrato de compraventa en preventa

• El comprador firma un contrato con el desarrollador inmobiliario o el vendedor.
• Detalles importantes del contrato:
  • Precio total del inmueble y forma de pago (contado o con financiamiento).
  • Fechas de entrega y penalizaciones por retrasos.
  • Especificaciones del inmueble (metros cuadrados, acabados, amenidades, etc.).

Nota: Este contrato no transfiere la propiedad formalmente, solo garantiza el compromiso de venta.

Pago del enganche y abonos

• Se paga un enganche (generalmente entre el 10% y el 30% del valor total del inmueble).
• Si el acuerdo incluye pagos mensuales durante la construcción, estos se realizan según lo estipulado en el contrato.

Finalización de la obra

• El desarrollador termina la construcción del inmueble y obtiene la documentación necesaria, como:
  • Licencia de construcción.
  • Autorización de uso de suelo.
  • Inscripción del desarrollo en el Registro Público de la Propiedad (RPP).
  • Individualización de escrituras si es un edificio o conjunto habitacional.

Nota: Este paso puede tomar tiempo y es clave para proceder a la escrituración.

Avalúo del inmueble

• Un perito valuador certificado realiza un avalúo para determinar el valor comercial del inmueble, especialmente si el comprador utilizará un crédito hipotecario.

Trámite del crédito hipotecario (si aplica)

• Si el comprador financiará la compra con un crédito hipotecario, deberá:
  • Presentar los documentos requeridos por el banco, Infonavit o Fovissste.
  • Esperar la aprobación del crédito.
  • Coordinarse con el banco para la firma de las escrituras.

Firma de las escrituras ante el notario público

Este es el paso clave donde el inmueble pasa formalmente al comprador. El proceso incluye:

1. Selección del notario:

   • Puede ser elegido por el comprador o el desarrollador.

2. Revisión de documentos por el notario:

   • Escritura madre (propiedad original del terreno).
   • Libertad de gravamen.
   • Boletas de pago del predial y agua al corriente.
   • Constancia de no adeudo de servicios.
   • Registro del desarrollo en el RPP.

3. Pago de impuestos y derechos:

   • Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI): Generalmente entre el 2% y el 5% del valor de la propiedad.
   • Honorarios del notario.
   • Registro Público de la Propiedad.

4. Firma de las escrituras:

   • El comprador, el vendedor (o el representante del desarrollador) y el notario firman las escrituras.

5. Entrega de la escritura registrada:

   • El notario inscribe las escrituras en el Registro Público de la Propiedad.
   • Una vez registrado, entrega una copia certificada al comprador.

Entrega física del inmueble

• Finalmente, el desarrollador entrega el inmueble al comprador.
• Se recomienda firmar un acta de entrega-recepción, donde se especifique el estado del inmueble y si se cumplen las especificaciones pactadas.

Recomendaciones importantes

1. Verifica la reputación del desarrollador:
   Asegúrate de que sea confiable y cumpla con los tiempos de entrega.

2. Consulta a un notario antes de firmar:
   El notario puede revisar el contrato de preventa y alertarte sobre posibles riesgos.

3. Asegúrate de tener un respaldo financiero:
   Los pagos deben estar bien documentados y respaldados en el contrato.

4. Supervisa el avance de la obra:
   Solicita actualizaciones periódicas al desarrollador.

Si sigues estos pasos y te apoyas en profesionales confiables como los asesores de Llave MX, tu proceso de compra y escrituración será más seguro y transparente.