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Uno de los temas que más dudas genera al momento de comprar una propiedad es la diferencia entre el valor catastral y el valor de mercado.
Muchos compradores se sorprenden cuando, durante el proceso notarial o en la llamada Jornada Notarial, escuchan que los impuestos y gastos no necesariamente se calculan sobre el precio que negociaron con el vendedor.
Entender esta diferencia no solo evita confusiones, también te permite planear mejor tu inversión.
¿Qué es el valor de mercado?
El valor de mercado es el precio real por el que una propiedad puede venderse en condiciones normales. Es decir, lo que un comprador está dispuesto a pagar y un vendedor está dispuesto a aceptar.
Este valor se determina por factores como:
Ubicación
Oferta y demanda
Estado físico del inmueble
Amenidades
Plusvalía de la zona
Tendencias del mercado
Por ejemplo, un departamento puede tener un valor de mercado de $3,000,000 porque esa es la cifra en la que propiedades similares se están vendiendo actualmente.
En operaciones de compraventa, este es el precio que normalmente se negocia y se establece en el contrato.
¿Qué es el valor catastral?
El valor catastral es el valor que la autoridad municipal asigna a un inmueble para fines fiscales. Está registrado en el catastro y se utiliza principalmente para calcular el impuesto predial y otros trámites administrativos.
Este valor generalmente se determina con base en:
Valor del suelo según la zona
Valor de construcción por metro cuadrado
Tablas oficiales de actualización
Características generales del inmueble
En la mayoría de los casos, el valor catastral suele ser menor que el valor de mercado, aunque no siempre ocurre así.
¿Por qué es importante esta diferencia en un proceso notarial?
Cuando compras una propiedad y llegas a la notaría para escriturar, el notario debe calcular impuestos como el Impuesto sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI).
En muchos estados, el impuesto se calcula sobre el valor más alto entre:
El valor de compraventa
El valor catastral
El valor del avalúo
Aquí es donde muchas personas se confunden.
Si compras en $3,000,000 pero el avalúo resulta en $3,200,000, el impuesto puede calcularse sobre los $3,200,000. Por eso es fundamental entender que el precio negociado no siempre será la base fiscal.
¿Qué tiene que ver esto con la Jornada Notarial?
Durante programas como la Jornada Notarial —que se realizan en distintas entidades del país para incentivar la regularización y facilitar trámites— los descuentos en honorarios notariales y algunos impuestos suelen calcularse tomando como referencia el valor catastral del inmueble.
Esto es especialmente relevante en operaciones de formalización de propiedad, adjudicaciones o escrituraciones pendientes.
Por ejemplo, si tu departamento tiene un valor de mercado de $3,000,000 pero un valor catastral de $1,800,000, algunos beneficios o rangos de descuento pueden aplicarse considerando el valor catastral.
Por eso, muchas veces escucharás que “entra en el rango” aunque el precio comercial sea mayor.
¿Cuál valor es el correcto?
Ambos son correctos, pero cumplen funciones distintas:
El valor de mercado refleja la realidad económica del inmueble.
El valor catastral cumple una función fiscal y administrativa.
No compiten entre sí; simplemente responden a objetivos diferentes.
¿Cómo impacta esto en tu presupuesto como comprador?
Si estás planeando adquirir una propiedad, debes contemplar que:
Los gastos notariales e impuestos no siempre se calcularán únicamente sobre el precio negociado.
Puede requerirse un avalúo bancario o comercial.
El notario está obligado a utilizar la base fiscal que marque la ley.
Tener claridad sobre esto evita falsas expectativas al momento de recibir el desglose de gastos.
Recomendación antes de comprar
Antes de firmar contrato:
Solicita al vendedor el valor catastral actualizado.
Pregunta cómo se calcularán los impuestos en tu estado.
Considera un margen adicional en tu presupuesto para gastos notariales.
Infórmate si hay programas vigentes como la Jornada Notarial.
Comprar una propiedad es una de las decisiones financieras más importantes de tu vida. Entender conceptos como valor catastral y valor de mercado te permite tomar decisiones informadas, evitar sorpresas y aprovechar mejor los beneficios disponibles.
En LLAVE sabemos que la información es poder, especialmente cuando se trata de proteger tu patrimonio.
